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Körner am Montag: Die Strategie der SWSG

Veröffentlicht am 22.03.2021 in Woche für Woche

Was ist eine „sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen“?  Um es auf den Punkt zu bringen: immer mehr Stuttgarterinnen und Stuttgarter können sich das Wohnen in Stuttgart nicht mehr leisten. Dringend benötigte Fachkräfte, z.B. Erzieherinnen und Erzieher, lehnen Stellenangebote in Stuttgart wegen der hohen Wohnkosten eher auch mal ab. Vor allem Familien mit Kindern verlassen die Stadt und suchen sich eine Wohnung weit außerhalb. Logisch, dass wir uns als SPD-Fraktion vorgenommen haben, etwas zur Lösung dieses Problems zu tun.

Was kostet das Wohnen in Stuttgart?

Der Stuttgarter Wohnungsmarkt spielt verrückt. Zwischen April 2010 und April 2020 ist die durchschnittliche Miete gemäß Mietspiegel der Stadt um 40% angestiegen: von 7,39 Euro pro qm auf 10,34 pro qm. Für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 qm Wohnfläche werden mittlerweile fast 1.000 Euro fällig – im Schnitt! Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden, kommen eher auf 1.200 Euro, und hier geht es um Bestandsmieten; also um Mieten, die auf der Basis bestehender Mietverträge von langjährigen Mieterinnen und Mietern bezahlt werden.

Wer innerhalb Stuttgarts umzieht oder nach Stuttgart ziehen will, muss einen neuen Mietvertrag unterschreiben, und da sehen die Zahlen nochmal ganz anders aus. Hier sind die Angebotsmieten entscheidend, und die liegen zwischenzeitlich im Schnitt bei mindestens (!) 15 Euro pro qm (Der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Stadt vom Mai 2019 sieht diesen Wert in 2018 bei 14,15 Euro. In 2016 lag er noch um 20% niedriger!). Für die oben beschriebene 75-qm-Wohnung werden so schnell mal über 1.300 Euro fällig, bei neueren Wohnungen gerne auch über 1.500 Euro. Im Schnitt sind die Angebotsmieten seit 2010 um mindestens 70% teurer geworden, von etwas unter neun Euro auf über 15 Euro pro qm Wohnfläche.

Völlig irre ist die Entwicklung bei den Kaufpreisen für Grund und Boden oder für Eigentumswohnungen bzw. Wohnhäuser. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich seit zehn Jahren mehr als verdoppelt, also ein Plus von über 100%. Für gebrauchte Eigentumswohnungen sind um die 4.000 Euro pro qm fällig, bei neuen Eigentumswohnungen sind es im Schnitt um die 7.000 Euro, in guten Lagen gerne auch mal über 10.000 Euro pro qm (Quellen: Grundstücksmarktbericht 2020, Wohnungsmarktbericht 2019). Neue Wohnungen sind im Schnitt rd. 90 qm groß. Hier werden also Kaufpreise von mehr als 600.000 Euro aufgerufen. Auch bei niedrigen Zinsen kann sich das kaum noch jemand leisten, oder vielleicht doch?

Wie entwickeln sich die Einkommen?

Eigentlich ganz gut, zumindest seit der Finanzkrise 2008/2009 sind sie im Schnitt um rd. 30% gestiegen. In Baden-Württemberg lagen die Löhne und Gehälter im zweiten Quartal 2019 bei 4.247 Euro pro Monat, zehn Jahre vorher waren es mit 3.266 Euro noch rd. 1.000 Euro weniger (Quelle: Vierteljährliche Verdiensterhebung des Statistischen Landesamts). Allerdings lohnt es sich, hier genauer hinzuschauen.

Die Verdienste in der Autoindustrie liegen im zweiten Quartal 2019 bei 5.509 Euro, im Einzelhandel bei 3.158 Euro, zehn Jahre vorher waren es noch 3.826 Euro bzw. 2.548 Euro, was einem Zuwachs beim monatlichen Brutto von rd. 44% bzw. 24% entspricht. Besonders gering fällt der Zuwachs mit plus 19% bei den im Einzelhandel beschäftigten Frauen der Leistungsgruppe 3 aus. Sie verdienten im zweiten Quartal 2019 rd. 2.500 Euro im Monat, zehn Jahren vorher waren es noch rd. 2.100 Euro.

Um die Wohnkosten einordnen zu können, sind allerdings die verfügbaren Einkommen ganzer Haushalte entscheidend. Für das Wohnen sollten davon nicht mehr als 30% notwendig sein. Im rd. zwei Jahre alten Wohnungsmarktbericht der Stadt ist von einer Kaltmietenbelastung von im Schnitt 32% die Rede. Bei Geringverdienern gehen allerdings 54% der Einkommen auf die Kaltmiete (!) drauf, während Haushalte mit mehr als 5.000 Euro netto „nur“ rd. 17% davon für die Kaltmiete aufwenden müssen.

Wichtig ist dabei, dass die von der Stadt verwendeten Einkommensgrößen aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) stammen. In die Durchschnittswerte gehen nicht nur Einkommen aus abhängiger Beschäftigung, sondern auch alle Kapitaleinkommen mit ein. Weil die Kapitaleinkommen sehr ungleich verteilt sind, liegen die so errechneten Durchschnittseinkommen deutlich über dem Medianwert der Einkommen. Er ist der Einkommenswert, der wesentlich besser die Realität beschreibt als der Einkommenswert aus der VGR, weil genau die Hälfte der Stuttgarter Haushalte über ein Einkommen über bzw. unter diesem Medianwert verfügen. Tendentiell unterschätzen die o.g. Werte also die tatsächliche Mietbelastung.

Lange Rede, kurzer Sinn: es gibt da ein Problem – und wir arbeiten an einer Lösung!

Um es auf den Punkt zu bringen: immer mehr Stuttgarterinnen und Stuttgarter können sich das Wohnen in Stuttgart nicht mehr leisten. Dringend benötigte Fachkräfte, z.B. Erzieherinnen und Erzieher, lehnen Stellenangebote in Stuttgart wegen der hohen Wohnkosten eher auch mal ab. Vor allem Familien mit Kindern verlassen die Stadt und suchen sich eine Wohnung weit außerhalb.

Logisch, dass Experten die Situation auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt als sehr angespannt bezeichnen (siehe Wohnungsmarktbericht). Logisch, dass die Stuttgarterinnen und Stuttgarter die zu hohen Mieten als das größte Problem in Stuttgart sehen (Vergleiche Bürgerumfrage 2019). Logisch, dass wir uns als SPD-Fraktion vorgenommen haben, etwas zur Lösung dieses Problems zu tun. Gemeinsam mit meinem Kollegen Stefan Conzelmann, der praktischerweise beim Mieterverein arbeitet, arbeite ich daran.

Ein paar Dinge konnten wir auch schon erreichen. So hat der Gemeinderat auf Vorschlag der SPD-Fraktion mehrheitlich beschlossen, den kommunalen Wohnungsbestand von rd. 20.000 Wohnungen auf 30.000 Wohnungen zu erhöhen. Auch auf unseren Antrag hin wurden die Mieten bei der SWSG seit fünf Jahren nicht mehr erhöht. Wir wollen genossenschaftliches Wohnen unterstützen, weil die Menschen hier ähnlich günstig wohnen können wie bei der städtischen SWSG. Und wir bereiten einen bodenpolitischen Grundsatzbeschluss vor, mit dem wir den explodierenden Bodenpreisen einen Riegel vorschieben wollen.

In der letzten Woche wurde unser Antrag zur Strategie der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, der SWSG, diskutiert. Laut Gesellschaftsvertrag ist es die vorrangige Aufgabe der SWSG eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen zu gewährleisten. Wenn die Mieten in Stuttgart stärker steigen als die Einkommen, heißt das aus unserer Sicht, dass die Durchschnittsmieten bei der SWSG in Zukunft um mindestens 30% unter dem Mietspiegel liegen sollen und nicht mehr nur um 20%. Heute liegt dieser Wert übrigens bei 27% (7,54 Euro pro qm bei der SWSG, 10,34 Euro im Schnitt in Stuttgart). Die SWSG macht also schon einen ganz guten Job. Wir finden nur nicht, dass die Mieten bei der SWSG jedes Jahr um 3-4% steigen dürfen, wie es im Markt insgesamt derzeit üblich ist.

Mit diesen Vorgaben macht die SWSG immer noch einen ordentlichen Gewinn, mit dem sie ihre Investitionen in die Zukunft finanzieren kann. Besonders wichtig sind uns dabei u.a. auch energetische Gebäudesanierungen, um die Strom- und Wärmeversorgung ihrer Mieterinnen und Mieter klimafreundlich umzugestalten. Mit dem kommunalen Energiesparprogramm und weiteren Fördermitteln ist es aus unserer Sicht sogar machbar, dass die Warmmiete dabei konstant bleibt.

Und was wir sonst noch so für die SWSG vorschlagen, könnt Ihr hier nachlesen: https://www.spd-rathaus-stuttgart.de/meldungen/wohnungspolitik-spd-will-ambitioniertere-ziele-fuer-die-swsg/

 

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